Fransız SCI yapısını anlamak: taşınmaz sahipliği ve yönetimi nasıl düzenlenir?

Üç temel nokta

• Taşınmazın sahibi SCI’dır; ortaklar şirket paylarına sahiptir.
• Esas sözleşme, kanuni kuralları veya anlaşmazlık riskini ortadan kaldırmadan yönetimi ve karar almayı düzenler.
• Ortakların sorumluluğu sermaye katkılarıyla sınırlı değildir; SCI kendiliğinden vergi tasarrufu sağlamaz.

Bu yazıda “taşınmaz” sözcüğü, günlük dilde “gayrimenkul” veya “emlak” olarak adlandırılan ev, daire, arsa ve iş yeri gibi mallar için kullanılır. Société civile immobilière, kısaca SCI, medeni nitelikte bir taşınmaz projesi için en az iki ortak tarafından kurulan bir Fransız şirketidir. Tescille birlikte tüzel kişilik kazanır. “Aile SCI’ı” ifadesi, aile üyelerini bir araya getiren bir SCI’ı anlatır; bu adlandırma tek başına ayrıcalıklı bir vergi rejimi sağlamaz.

Somut bir örnek

Kurgusal örnek. İki kardeş, eşyasız kiraya verilmek üzere bir işyeri satın alır; sermayedeki payları %60 ve %40’tır. Kardeşlerden biri tadilat için şirkete ayrıca borç verecektir. SCI, yönetimi ve her ortağın çıkışını düzenleyebilir. Ancak paylara bağlı haklarla verilen borcun geri ödenmesine ilişkin alacak birbirinden ayrılmalıdır.

1. Bir SCI ortağı olarak neye sahip olursunuz?

Taşınmaz şirkete aittir. Siz, sermayeye katılımınızı temsil eden paylara ve uygulanacak kurallara göre kâra ve kararlara katılma haklarına sahip olursunuz. Payların %40’ına sahip olmak, belirli bir odanın veya her duvarın %40’ının doğrudan şahsınıza ait olması anlamına gelmez. Bu ayrım, taşınmazın satılması ile paylarınızın devredilmesinin neden farklı işlemler olduğunu açıklar.

Fransız hukukundaki indivision rejiminde birden fazla kişi, aynı mal üzerinde doğrudan hak sahibidir. SCI ise sahipliği bir şirket aracılığıyla düzenler. Her çözümün yönetim ihtiyaçları ve getirdiği yükümlülükler karşılaştırılmalıdır.

Şirketin mali işlemlerini ortaklarınkinden ayırın ve belgeleri saklayın. Compte courant d’associé olarak adlandırılan ortak hesabı avansı, ortağın şirkete verdiği borç paradır. Tek başına sermayeyi veya oy haklarını değiştirmez. Geri ödeme koşulları açık olmalıdır.

2. Kararları kim alır ve müdüre hangi yetkiler verilmelidir?

Şirketi bir veya birden fazla müdür, yani gérant yönetir. Esas sözleşme; atanmalarını, çalışma düzenlerini ve şirket içi ilişkilerde ortakların ön onayını gerektiren işlemleri belirler. Özellikle borçlanma, önemli tadilatlar, teminatlar ve taşınmaz satışı ele alınmalıdır. Yalnızca sermaye çoğunluğuna sahip olmak bütün yetkileri sağlamaz.

SCI’ın faaliyetlerini tanımlayan faaliyet konusu, yani objet social, temel bir rol oynar: üçüncü kişilerle ilişkilerde müdür, bu konuya giren işlemlerle şirketi bağlar. Müdürün şirket içi yetkilerine esas sözleşmeyle getirilen sınırlamalar, kural olarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu nedenle ortaklar arasında aranan bir onay, dış ilişkilerde her zaman yeterli koruma sağlamaz.

Müdürlerin yetkilerini aşan kararlar, esas sözleşmedeki kurallara göre alınır; ilgili hüküm yoksa ortakların oybirliği gerekir. İşleyişin tıkanmaması için çağrı, toplantı yeter sayısı ve çoğunluk kuralları uygun biçimde düzenlenmelidir.

Müdür, yönetimi hakkında yılda en az bir kez yazılı rapor vermelidir. Kiraların, giderlerin, borçların ve ortak avanslarının izlenmesi, ortakların bilgilendirilmesini ve vergi beyanlarının hazırlanmasını sağlar. Muhasebenin nasıl düzenleneceği özellikle vergi rejimine ve şirketin durumuna bağlıdır. SCI, takipsiz bırakılan bir yapı olmamalıdır.

3. Ortaklar hangi riskleri üstlenir?

Ortaklar, kanuni kurallara göre değerlendirilen sermaye payları oranında şirket borçlarından sınırsız sorumludur. Dolayısıyla riskleri, koydukları sermaye tutarıyla sınırlı değildir. Ancak alacaklılar, bu sorumluluğa dayanarak ortaklara başvurmadan önce şirketi takip etmiş ve sonuç alamamış olmalıdır.

Sırf bu sorumluluk nedeniyle, diğerleri ödeme yapmadığı için borcun tamamının tek bir ortaktan istenmesini sağlayan müteselsil sorumluluk doğmaz. Buna karşılık şahsi kefalet veya ayrı bir taahhüt, imzalayan kişinin yükümlülüklerini genişletebilir. Bu nedenle finansman sözleşmesi, esas sözleşmeyle birlikte incelenmelidir.

Düşük sermaye bu riskleri ortadan kaldırmaz. Bütçede kiracısız dönemler, tadilatlar, giderler ve vergiler hesaba katılmalıdır. Kiralar yetmiyorsa olası finansman yollarını inceleyin; nakit akışı tahminini, ortakların zaten üstlenmiş olduğu bir yükümlülükle karıştırmayın.

4. Ortaklıktan çıkış veya malvarlığı devri nasıl hazırlanır?

Pay devri, taşınmaz doğrudan satılmadan ortaklık yapısını değiştirmeyi sağlar. Ancak kurallara tabidir. Agrément olarak adlandırılan devir onayı, ilke olarak bütün ortaklardan alınmalıdır. Esas sözleşme bu kuralı izin verilen sınırlar içinde düzenleyebilir. Aile içi işlemler dahil istisnalar hem kanundan hem esas sözleşmeden kontrol edilmelidir.

Bedelin nasıl belirleneceği, alıcının alımı nasıl finanse edeceği ve ortak hesabı avanslarının ne olacağı da öngörülmelidir. Pay devri, avansın kendiliğinden geri ödenmesini veya bankaya verilen kefaletin sona ermesini sağlamaz. Ortağın çekilmesi ayrı koşullara tabidir; talep edildiği anda ödeme hakkı değildir.

Aile içi malvarlığı devrinde payların aşamalı bağışlanması, takvimin ve devredilen hakların uyarlanmasına imkan verebilir. Ancak SCI, bağış veya miras vergilerinden genel bir muafiyet yaratmaz. Payların gerçek değeri, borçlar ve muhafaza edilen haklar incelenmelidir. Bir ortağın ölümü ve mirasçıların ortaklığa katılması da önceden düzenlenmelidir.

5. SCI kurulmadan önce hangi kontroller yapılmalıdır?

Öncelikle taşınmazın kullanımını belirleyin: eşyasız kiralama, bir ortağın kullanımı, işyeri veya başka bir proje. Taşınmaz yönetimi amacıyla kurulan SCI, ağırlıklı olarak ticari bir faaliyet için inceleme yapılmadan seçilmemelidir. Özellikle eşyalı kiralama, özel vergi soruları doğurur ve şirketin Fransız kurumlar vergisine tabi olmasına yol açabilir.

Eşyasız kiralama yapan ve sonucun ortaklar düzeyinde vergilendirildiği rejime tabi olağan bir SCI’da, gerçek kişi ortaklar, para şirkette kalsa bile sonuçtan kendilerine düşen pay üzerinden vergilendirilir. Fransız kurumlar vergisinin, yani impôt sur les sociétés rejiminin tercih edilmesi, kazançların vergilendirilmesini ve satış veya dağıtımın sonuçlarını değiştirir. İnceleme yalnızca ilk hesap dönemini değil, projenin bütün süresini kapsamalıdır.

Hazırlanması gereken başlıca aşamalar şunlardır:

• amaçları, ortakları ve taşınmazın kullanım koşullarını belirlemek;
• giderleri ve beklenmeyen durumları içeren bir finansman planı oluşturmak;
• sahiplik, gelirler ve çıkışın vergi sonuçlarını karşılaştırmak;
• yönetim, kararlar ve ortak değişiklikleri konusunda tutarlı bir esas sözleşme hazırlamak;
• kuruluş işlemlerini tamamlamak ve ardından yıllık takibi düzenlemek.

Önceden bir taşınmaza sahip olmak gerekir mi?

Hayır. SCI, taşınmaz satın almak amacıyla kurulabilir. Mevcut bir taşınmazı sermaye olarak koyarsanız mülkiyet devri gerçekleşir. Bu işlem vergi incelemesini ve resmi işlem ile tapu siciline ilişkin ilan işlemleri için Fransız noterinin katılımını gerektirir. Mevcut kredi de incelenmelidir.

SCI’a ait taşınmazı şahsen kullanabilir misiniz?

Esas sözleşme, gerekli kararlar ve kullanım koşulları kontrol edilmelidir. Bedelsiz kullandırmanın vergi ve mali sonuçları olabilir. Konut için SCI seçilmeden önce bunlar incelenmelidir.

Yazının kapsamı

Bu yazı, Fransız hukukunda taşınmaz yönetimi amaçlı SCI’ın temel ilkelerini açıklar. İnşaat ve satış şirketleri ile özel yapılanmalar ayrıntılı olarak ele alınmamaktadır. SCI’ın uygunluğu ve vergi sonuçları; taşınmaza, kullanımına, finansmanına ve ortakların durumuna bağlıdır. Bu bilgiler, bireysel incelemenin yerine geçmez.

Durumunuzu daha ayrıntılı görüşmek için büroyla iletişime geçebilirsiniz.