Fransa’da taşınmaz satın almak: Yurt dışındaki alıcılar neleri kontrol etmeli?

Üç temel nokta

• Teklif vermeden önce danışmanlık alın: Noter tarafından düzenlenen nihai satış senedi imzalanmadan önce de hukuki taahhütler doğabilir.
• Sözleşmeyi finansmanınıza ve kullanım amacınıza uygun düzenleyin; özellikle paranın yurt dışından geleceği veya kira gelirinin vazgeçilmez olduğu durumlarda buna dikkat edin.
• Düzenli giderleri, evliliği, mirası ve ilerideki satışı da kapsayacak şekilde mülkiyet düzenini bütünüyle değerlendirin.

Temel kavramlar

Bu yazıda “taşınmaz” sözcüğü, günlük dilde “gayrimenkul” veya “emlak” olarak adlandırılan ev, daire, arsa ve iş yeri gibi mallar için kullanılır. Fransa’da noter, taşınmaz devrini resmî senede bağlayan ve tescil işlemlerini yürüten bir kamu görevlisidir. Compromis de vente, içerdiği koşullar ve uygulanabilir cayma hakları saklı kalmak üzere her iki tarafı da bağlayan bir ön satış sözleşmesidir. Promesse unilatérale de vente, alıcıya kararlaştırılan süre içinde satın alma hakkını kullanma seçeneği veren tek taraflı satış vaadidir. Condition suspensive, işlemi finansmanın sağlanması gibi belirli bir olayın gerçekleşmesine bağlayan geciktirici koşuldur. Copropriété, bir binanın kişisel mülkiyetteki bağımsız bölümler ile ortak mülkiyetteki ortak alanlara ayrıldığı, kat mülkiyetini andıran bir Fransız mülkiyet düzenidir.

Kurgusal bir örnek

Maya ve Daniel yurt dışında yaşamaktadır ve tatil amaçlı kiralamaya uygun olduğu belirtilen bir daire bulurlar. Mevcut evlerini teminat göstererek kredi kullanmayı ve tanıdıklarının vergi bakımından avantajlı olduğunu söylediği bir SCI üzerinden satın almayı planlarlar. İmzadan önce, bina kurallarının turistik kiralamaları sınırladığını, çatıda kapsamlı çalışmaların görüşüldüğünü ve sözleşme taslağında kendilerinin kredi kullanmadan satın alan kişiler olarak gösterildiğini öğrenirler. Böylece öncelikleri netleşir: Taahhüt altına girmeden önce izin verilen kullanımı doğrulamak, yapılacak işler için bütçe ayırmak, finansmanı koruma altına almak ve mülkiyet seçeneklerini karşılaştırmak.

1. Taşınmazı kim, hangi yapıyla satın almalı?

Yabancı vatandaşlık veya yurt dışında ikamet, olağan bir konut alımına kural olarak engel değildir. Göçmenlik statüsü, vergi mukimliği ve taşınmaz mülkiyeti birbirinden ayrı konulardır. Taşınmaz sahibi olmak, geçerli göçmenlik koşullarının yerine geçmez.

Kişinin tek başına veya başkalarıyla birlikte doğrudan satın alması uygun olabilir. Birden fazla alıcının birlikte satın aldığı durumlarda senet, amaçlanan mülkiyet paylarını ve finansman düzenini yansıtmalıdır. Eşit olmayan katkılar, aile içi borçlar ve bağışlar açıkça belirlenmelidir.

Société civile immobilière olarak adlandırılan ve SCI kısaltmasıyla bilinen Fransız taşınmaz şirketi, ortak mülkiyeti, yönetimi ve şirket paylarının devrini düzenlemeye yarayabilir. Her durumda vergi avantajı sağlayan bir çözüm değildir. Kuruluş ve yönetim yükümlülükler doğurur; ortaklar, uygulanabilir kurallar uyarınca şirket borçlarından şahsen sorumlu tutulabilir. Vergilendirme, SCI’nin faaliyetlerine ve tabi olduğu vergi rejimine bağlıdır. Mobilyalı kiralama özel dikkat gerektirir; ortakların ikamet ettiği ülkedeki değerlendirme, Fransız vergi değerlendirmesinden farklı olabilir.

Evli alıcılar, evlilik sözleşmelerini, mal rejimindeki değişiklikleri ve konuyla ilgili uluslararası bağlantılarını bildirmelidir. Satış senedi tek başına eşlerin malvarlığına ilişkin haklarını belirlemeye yetmeyebilir. Miras planlaması da satın almadan önce ele alınmalıdır: Uygulanacak miras hukuku, vasiyetnameler, sağ kalan eş veya hayat arkadaşının hakları ve mirasın vergilendirilmesi ayrı konulardır. Vatandaşlık ve taşınmazın bulunduğu yer, tek başına bu konuları çözmez.

2. Satın alma ne zaman bağlayıcı hâle gelir?

Satın alma teklifi, mutlaka hiçbir yükümlülük doğurmayan bir rezervasyon anlamına gelmez. Teklifin içeriği, kabul edilmesi ve varsa koşulları hukuki taahhütler doğurabilir. Teklifi sunmadan önce alıcıları, finansmanı ve koşulları netleştirin.

Ön satış sözleşmesi, uygulanabilir koşul ve korumalar saklı kalmak üzere normal olarak her iki tarafı da işleme bağlar. Tek taraflı satış vaadi ise farklı işler: Satıcı, alıcıya satın alma seçeneği tanır; alıcının bu hakkın kullanılmasına ilişkin süreyi ve usulü anlaması gerekir. Taşınmazın bu süre boyunca alıcıya ayrılması karşılığında öngörülen bir bedel söz konusu olabilir. Taraflar arasında özel olarak imzalanan tek taraflı satış vaadi için ayrıca gecikmeden yerine getirilmesi gereken kayıt formaliteleri bulunur.

Konut satın alan ve gerekli koşulları taşıyan, mesleki amaçla hareket etmeyen alıcı için kanuni cayma süresi on gündür. Bu süre, normal olarak sözleşmenin bildirildiği taahhütlü mektubun ilk kez teslim için sunulduğu günü izleyen gün veya kurallara uygun başka bir bildirim ya da yetkili bir meslek mensubu tarafından elden teslim sonrasında başlar. Süre mutlaka imza tarihinde başlamaz.

Copropriété düzenine ilişkin belirli belgelerin eksikliği, sürenin başlamasını erteleyebilir. Öncesinde bir ön sözleşme yapılmaksızın doğrudan resmî satış senedi imzalanacaksa ilgili koruma, imzadan önce tanınan bir düşünme süresidir. Bu korumaların mesleki amaçlı alımlara, ticari mekânlara, arsalara veya şirketler aracılığıyla yapılan her alıma aynı şekilde uygulanacağı varsayılmamalıdır. Cayma, geçerli süre içinde ve gerekli usulle bildirilmelidir.

Cayma haklarına ilişkin süreler sona erdikten sonra işlemden vazgeçmek, parasal talepler ve sözleşmeye bağlı olarak satışın yerine getirilmesini sağlamak için dava açılması dâhil sözleşmeden doğan hukuki yollara başvurulmasına neden olabilir. Sorumluluğun her zaman yalnızca ödenen kaporanın kaybıyla sınırlı olduğunu düşünmeyin.

3. Finansman ve satın alma bütçesi nasıl korunmalı?

Konut kredisine ilişkin kanuni korumanın uygulandığı durumlarda, bedelinin tamamı veya bir kısmı bu kapsamdaki bir krediyle karşılanan satın alma işlemi, finansmanın elde edilmesi koşulunu içermelidir. Bu koşulun geçerlilik süresi bir aydan kısa olamaz; yine de sözleşme, fiilî kredi süreci için gerçekçi bir süre tanımalıdır.

Kredi tutarını, kabul edilebilir faiz oranını, vadeyi ve son tarihleri doğru şekilde belirtin. Alıcı, bu şartlara uygun biçimde finansman aramalı ve başvurular ile retlere ilişkin kanıtları saklamalıdır. Kredi verilebileceğine ilişkin gayriresmî bir bildirim yeterli değildir.

Yurt dışından sağlanacak finansman açıkça ele alınmalıdır. Başka bir ülkedeki taşınmazın teminat gösterildiği kredi, döviz dönüşümü veya başka bir satıştan gelmesi beklenen para, standart bir hükmün yeterince karşılamadığı bağımlılıklar yaratabilir. Uygulanabilir kanuni korumayı doğrulayın ve gerektiğinde sözleşmeye uygun koşullar ekleyin. Kredi veren kuruluş sırf Fransa dışında olduğu için krediye ihtiyaç duyulmadığına ilişkin bir beyan imzalamayın: Geçerli bir kredi kullanmama beyanı, sonradan borçlanma gerekli hâle gelirse korumayı ortadan kaldırabilir.

Bütçede satış bedeli; edinim vergileri, noter ücreti, işlem için yapılan harcamalar, finansman ve teminat giderleri, varsa emlakçı ücretleri ve yenileme harcamalarından ayrılmalıdır. “Noter masrafları” ifadesi çoğu zaman vergileri ve üçüncü kişilere ödenen giderleri de kapsar. İlgili taşınmaz ve satışın tamamlanacağı tarih için kalemlere ayrılmış bir tahmin isteyin.

1 Nisan 2025 ile 31 Mart 2028 arasındaki kanuni döneme giren senet ve sözleşmeler bakımından, Fransız illeri (départements), ilgili taşınmaz devir vergisinin il payına uygulanan oranı olağan %4,50 tavanından %5’e kadar yükseltebilir. Yerel kararlar önemlidir. Artış, ilk kez alım yapan ve ana ikametgâhlarını edinen kişilerden gerekli koşulları taşıyanlara uygulanmaz; bu, yalnızca Fransa’da ilk kez taşınmaz satın almak anlamına gelmeyen, belirli şartlara bağlı bir uygunluk değerlendirmesidir. Bu istisna, edinime ilişkin tüm vergileri ortadan kaldırmaz. Bu nedenle ülke çapında tek bir yüzdeye güvenilemez.

4. Nihai satış senedinden önce hangi kontroller önemlidir?

Noter, hukuki işlemi inceler; danışmanlık ve tarafsızlık yükümlülükleri taşır. Alıcı kendi noterini görevlendirebilir. Ayrıca görevlendirilen bir avukat, alıcının kendine özgü menfaatlerini inceleyebilir, koşulları müzakere edebilir ve sözleşme, şirket veya sınır ötesi meseleleri koordine edebilir. Hukuki inceleme de zorunlu teknik raporlar da uygun bir teknik incelemenin yerini tutmaz.

Enerji performansı raporunun (diagnostic de performance énergétique, DPE), beklenen enerji faturalarının ötesinde pratik sonuçları vardır. Fransa’nın Avrupa’daki topraklarında 2025–2027 döneminde imzalanan, yenilenen veya zımnen yenilenen olağan konut kiralarında, konutun enerji bakımından kiralamaya elverişliliği için aranan eşik G sınıfı konutları kapsam dışında bırakır. Öngörülen eşikler, 2028’de F sınıfını ve 2034’te E sınıfını da dışarıda bırakacak şekilde sıkılaşacaktır. Kira sözleşmesini, taşınmazın bulunduğu bölgeyi ve uygulanabilir istisnaları kontrol edin. Enerji sınıfı düşük bir taşınmazın satın alınması yine mümkündür; ancak varsayılan kira gelirinin elde edilmesi yenileme yapılmasına bağlı olabilir.

Kısa süreli turistik kiralama ayrı bir düzenlemeye tabidir. Beyan veya kayıt, belediyeden kullanım değişikliği izni, olası telafi yükümlülükleri, enerji standartları ve copropriété kısıtlamaları söz konusu olabilir. Mevcut bir çevrim içi ilan, faaliyetin hukuka uygun olduğunu veya satıcıya verilen iznin alıcıya geçtiğini göstermez.

Satışın tamamlanmasına kadar pratik adımlar

1. Projeyi tanımlayın. İmzadan önce alıcıları, planlanan oturumu veya kiralamayı, toplam bütçeyi, finansmanı ve ailevi koşulları belirleyin.
2. Belgeleri inceleyin. Sözleşme taslağını, teknik raporları, mülkiyet bilgilerini ve ilgili copropriété kayıtlarını edinin; gerekli koşulları müzakere edin.
3. Kimlik ve finansman belgelerini hazırlayın. Medeni hâl belgeleri, çeviriler, şirket kayıtları ve paranın kaynağını ve izlediği yolu gösteren belgeler hakkında erken aşamada bilgi alın. Nakit alım, kredi kullanılmadan satın alma anlamına gelir; bu kontrollerden muafiyet sağlamaz.
4. Gerekiyorsa temsil düzenleyin. Vekâletnamenin şeklini ve kapsamını noterle kararlaştırın. Öngörülen usul izlenerek uzaktan noter vekâletnamesi düzenlenmesi mümkündür; sıradan bir görüntülü görüşme tek başına taşınmaz devrini tamamlamaz.
5. Satışın tamamlanmasına ilişkin düzenlemeleri kontrol edin. Koşulların gerçekleştiğini, nihai hesap dökümünü, paranın hesaba geçerek kullanıma hazır olduğunu, sigortayı ve taahhüt edilmişse taşınmazın boş teslimini doğrulayın. Para göndermeden önce banka hesap bilgilerini, bağımsız olarak doğruladığınız bir iletişim kanalı üzerinden teyit edin.
6. Taşınmazı kontrol edin ve imzalayın. Değişiklikler ve satışa dâhil olduğu kararlaştırılan ancak eksik olan sabit donanımlar bakımından taşınmazı kontrol edin. Senet, mülkiyet ve teslim düzenini belirler; aksi kararlaştırılmadıkça anahtarlar genellikle bedelin ödenmesiyle satış tamamlandığında teslim edilir.

Satış tamamlandıktan sonra kayıtları saklayın, ilgili mülkiyet ve kullanım beyanlarını güncelleyin ve düzenli giderleri organize edin. Taşınmaz vergisi (taxe foncière) ile uygulanabildiği durumlarda ikinci konuta ilişkin konut vergisi (taxe d’habitation) için bütçe ayırın. Fransa’daki kira geliri, Fransa’da ikamet etmeyen kişiler için de Fransız beyan ve vergi yükümlülükleri doğurabilir. Vergiye tabi Fransa’daki net taşınmaz varlıklarının değeri 1,3 milyon avroyu aşıyorsa, geçerli kurallar ve vergi anlaşmaları çerçevesinde taşınmaz servet vergisi (impôt sur la fortune immobilière, IFI) uygulanabilir. İkamet edilen ülkedeki yükümlülükler ve ileride yapılacak satışın vergilendirilmesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Noterin taşınmaza yakın bir yerde bulunması zorunlu mu?

Mevcut bir taşınmazın olağan satın alımında, kural olarak taşınmazın bulunduğu Fransız ilinde görev yapan bir noter seçmeniz gerekmez. Fransız noterler, ayrı kuralların uygulandığı Yeni Kaledonya, Fransız Polinezyası ve Wallis ve Futuna dışında ulusal toprakların tamamında işlem yapabilir. Gerekli kontrolleri ve imza düzenlemelerini organize edebilecek bir büro seçin; uygulamadaki koordinasyon yine önemlidir.

Alıcı ve satıcı ayrı ayrı kendi noterlerini seçebilir mi?

Evet. Noterinizi serbestçe seçebilirsiniz. Alıcı ve satıcı, senedi tek noter sıfatıyla hazırlayıp resmîleştirecek aynı noteri görevlendirebilir veya her biri kendi noterini seçebilir. İki noter görev aldığında birlikte çalışır ve satış için tarifeyle belirlenen ücreti paylaşırlar; iki noterin görev alması, tek başına bu ücretin iki katına çıkmasına yol açmaz. Her iki noter de danışmanlık ve tarafsızlık yükümlülüklerine tabidir. Tarifeye tabi taşınmaz devir işlemi dışında sunulacak ek hizmetleri ayrıca sorun.

SCI üzerinden satın almak aynı alıcı korumalarını sağlar mı?

Kendiliğinden sağlamaz. SCI’nin amacı, işlem ve söz konusu hukuki koruma incelenmelidir. Aile malvarlığını yönetme amacı, tüketici korumasını garanti etmez.

Teknik rapor, yenileme gerekmediğine dair bir garanti midir?

Hayır. Zorunlu teknik raporlar belirli konuları ele alır. Kapsamlı bir yapı incelemesi, yenileme maliyet teklifi veya geçmişte yapılan her tadilatın hukuka uygun biçimde izinli olduğuna ilişkin bir teyit sağlamaz.

Satıcının kiracılarının satış tamamlandığında taşınmazdan çıkması istenebilir mi?

Yalnızca taşınmaz satıldığı için değil. İçinde kiracı veya başka kullanıcı bulunan bir taşınmazın satın alınması, kira sözleşmesinin, kullanıcıların haklarının ve öngörülen teslim düzeninin incelenmesini gerektirir. Boş teslim koşulunu açıkça kontrol edin.

Bu yazının kapsamı

Bu yazı, yurt dışında yaşayan kişilerin ve Fransa’ya yerleşmiş yabancıların Fransa’da mevcut konut satın almasını konu alır. Tüm istisnaları, yeni yapı alımlarını, tarım arazilerini veya ticari yatırımları kapsamaz ve belirli bir işleme ilişkin danışmanlığın yerini tutmaz.

Dosyanız hakkında daha ayrıntılı görüşmek için büroyla iletişime geçebilirsiniz.