Fransa’da ticari kira sözleşmesini imzalamadan önce nasıl incelemeli ve müzakere etmelisiniz?

Üç temel nokta

• Kira sözleşmesi fiilen yürüteceğiniz faaliyete izin vermelidir. İzin verilen faaliyetlerin çok dar tutulması, faaliyetlerin çeşitlendirilmesini veya işletmenin devrini engelleyebilir.
• Toplam maliyeti hesaplayın. Kira bedeline ortak giderleri, kiracıya yansıtılabilecek vergileri, yapılacak işleri ve teminat olarak bağlanan tutarları ekleyin.
• Çıkışınızı daha başlangıçta planlayın. Bağlayıcı süre, fesih bildirimi, devir ve eski hâle getirme yükümlülükleri ilerideki hareket serbestinizi belirler.

Bu yazıda “taşınmaz” sözcüğü, günlük dilde “gayrimenkul” veya “emlak” olarak adlandırılan ev, daire, arsa ve iş yeri gibi mallar için kullanılır. Kiraya veren, iş yerini kiraya veren kişidir; kiracı ise iş yerini kiralayan kişidir. Kullanım amacı, sözleşmenin izin verdiği faaliyetleri ifade eder. Emredici kural, sözleşmede aksine bir hüküm bulunsa da uygulanır. Fransız hukukundaki déspécialisation, belirli koşullarla kira sözleşmesinde öngörülen faaliyetlerin genişletilmesini veya değiştirilmesini sağlayan usuldür.

Somut bir durum

Kurgusal örnek. Ürünlerin yerinde hazırlanacağı bir dükkân kiralamayı düşünüyorsunuz. Kira bedeli cazip görünse de sözleşme taslağı yalnızca satışa izin veriyor ve «tüm işleri» sizin sorumluluğunuza bırakıyor. İmzadan önce izin verilen hazırlama faaliyetlerinin, havalandırma ve tahliye sisteminin kurulabilirliğinin ve işlerin taraflar arasında nasıl paylaştırılacağının açıkça belirtilmesini sağlıyorsunuz. Taşınmaz vergisini ve ortak giderleri de hesaplıyorsunuz. Böylece müzakere, işletmenin gerçekten faaliyete geçmesini sağlayacak koşullara odaklanıyor.

1. İş yeri ve kullanım amacı projenize uygun mu?

Öncelikle sözleşmenin gerçekten Fransız hukukundaki ticari kiralara ilişkin özel rejime tabi olduğunu doğrulayın. Bu rejim, kanuni koşullar çerçevesinde özellikle bir ticari işletmenin veya esnaf işletmesinin faaliyet gösterdiği iş yerlerini kapsar. Belgenin başlığı tek başına bu soruyu yanıtlamaz.

Ardından kiralananın tanımını inceleyin: yüz ölçümü, depo, otopark, erişim, ekipmanlar ve ortak alanlar. Uzun süredir kullanılan bir terasın kiralamaya dâhil olduğu veya idari açıdan kullanım iznine sahip bulunduğu kesin değildir.

Kullanım amacının özenle ve açıkça kaleme alınması gerekir. «Gıda ürünlerinin satışı» ifadesi, yerinde hazırlamayı, yerinde tüketimi veya teslimatı kapsıyor mu? Kiracı, işletmesinin gelişmesine uygun bir esneklik arar. Kiraya veren ise rahatsızlık verici etkileri, yapılacak değişiklikleri ve binasının kullanımını kontrol altında tutmak ister.

Malikin onayı; imar izinlerinin, binanın Fransız hukukundaki ortak mülkiyet rejimine (copropriété) ilişkin kuralların veya faaliyete özgü gerekliliklerin yerine geçmez. Taahhüt altına girmeden önce zorunlu tesisatların kurulabilirliğini kontrol ettirin. Kiraya verenin özellikle kararlaştırılan kullanıma elverişli bir iş yeri teslim etmesi gerekir; bu nedenle kiralananın mevcut hâliyle kabul edildiğini belirten bir hüküm dikkatle incelenmelidir.

Kira süresi içinde bağlantılı veya tamamlayıcı bir faaliyet eklenmesi özel bir usule tabidir. Daha kapsamlı bir değişiklik için başka koşullar uygulanır: kanunun izin verilen faaliyetleri değiştirme imkânı tanımasını, ticari faaliyetinizi hemen değiştirme serbestisiyle karıştırmayın.

2. «3-6-9» kira sözleşmesi gerçekte ne anlama gelir?

Ticari kira sözleşmesinin süresi kural olarak en az dokuz yıldır. Kiracı, genellikle en az altı ay önceden bildirimde bulunarak her üç yıllık dönemin sonunda ayrılma hakkına sahiptir. Üç yıllık dönem sonuna yönelik fesih bildirimi, alındı teyitli taahhütlü mektupla veya Fransız adli icra görevlisi (commissaire de justice) aracılığıyla tebliğ edilen bir belgeyle yapılabilir.

Ancak bazı kiralarda bu hak sözleşmeyle kaldırılabilir: dokuz yıldan uzun süreli kiralar, tek bir kullanım için inşa edilmiş iş yerleri, yalnızca büro olarak kullanılan yerler ve bazı depolama alanları. Başka özel rejimler de vardır. Kiraya verenin ise her üç yılda bir taşınmazı geri almaya yönelik genel bir serbestisi yoktur; bu konudaki imkânları belirli kurallarla sınırlandırılmıştır.

Sözleşmenin yürürlük tarihini, ilk çıkış tarihlerini ve kiracının bağlı kalacağı herhangi bir süreyi kontrol edin. İşlerin yürütüldüğü dönemde kira alınmaması, kira sözleşmesinin başlangıcını mutlaka ertelemez.

Dokuz yıllık sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Fesih bildirimi veya yenileme talebi yoksa kira örtülü olarak uzar. Bu uzama, yenileme değildir. Bu dönemde fesih bildirimi özellikle en az altı aylık süreye uymalı ve takvim yılının bir çeyreğinin son gününde hüküm doğurmalıdır; bildirimin şekli de kontrol edilmelidir.

Yenileme hakkı, ilgili koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Kiraya verenin yenilemeyi reddetmesi, istisnalar dışında kural olarak kiracı lehine tahliye tazminatı hakkı doğurur. Süre sonu yaklaştığında bu konular ayrıca incelenmelidir.

3. Kira bedeli, değişimi ve teminatlar nasıl değerlendirilmelidir?

Başlangıç kira bedeli kural olarak serbestçe belirlenir. Tutarları aynı esas üzerinden karşılaştırın: yıllık veya aylık, vergiler hariç veya dâhil, ortak giderler dâhil veya hariç. Kira alınmayacak dönemi, kademeli kira bedellerini ve işlerin yapıldığı dönemlerde uygulanacak koşulları da müzakere edin.

Endeksleme, bir endekse bağlı sözleşmesel değişikliktir. Talepte bulunulmasını gerektiren ve kendine özgü koşullara tabi olan kanuni üç yıllık kira revizyonundan farklıdır. Faaliyete uygun endeksi, referans çeyreğini, uygulama sıklığını ve hesaplama formülünü kontrol edin. ILC, Fransız ticari kira endeksidir; ILAT ise kapsamına giren hizmet sektörü faaliyetlerine ilişkindir.

Mayıs 2026 reformundan bu yana L. 145-38-1 maddesi, ticari amaçla kullanılan yerler için ILC’nin yıllık değişimine hem artış hem de düşüş yönünde simetrik sınırlar konulmasına açıkça izin vermektedir. Yalnızca düşüşleri sınırlayan bir hüküm, bu simetrik sınırlamayla bir tutulmamalıdır.

Nakit akışı da önemlidir. Perakende veya toptan ticaret ya da ticari veya esnaf niteliğinde hizmet sunumu için kullanılan yerlerde, önceden itiraz edilmemiş kira ve ortak gider borcu bulunmaması koşuluyla, talep üzerine kiranın aylık ödenmesi artık bir haktır. Talep, bir sonraki ödeme vadesinde hüküm doğurur.

Aynı yerler bakımından, 26 Mayıs 2026 tarihli kanunun resmen ilanından itibaren akdedilen veya yenilenen kira sözleşmelerinde, teminat olarak ödenen tutarlar üç aylık kira bedeliyle sınırlandırılmıştır. Düzenleme, talep edilen diğer teminatları da kurallara bağlamaktadır. Bu nedenle eski bir şablonu yeniden kullanmak yerine depozito, kefalet ve banka teminatları birlikte kontrol edilmelidir.

Kira sona erdiğinde yeni kurallar, özellikle teminat olarak ödenen tutarların üç ay içinde iadesini ve diğer teminatların altı ay içinde serbest bırakılmasını öngörmektedir; uygulanabilir koşullar ve geçiş hükümleri saklıdır.

Hâlen müzakere edilebilen teminatların tutarını, süresini, hangi koşullarda kullanılacağını ve serbest bırakılacağını belirtin. Kişisel kefalet, kefaleti veren kişiyi doğrudan borç altına sokar.

4. Ortak giderleri ve yapılacak işleri kim üstlenir?

Kira sözleşmesinde ortak giderlerin, vergilerin, harçların ve diğer mali yükümlülüklerin kategorileri ile bunların paylaşımını gösteren ayrıntılı bir envanter bulunmalıdır. Son hesap dökümlerini ve dayanak belgeleri isteyin: aylık avans, nihai tutarı garanti etmez.

2014’te getirilen rejime tabi kira sözleşmelerinde R. 145-35 maddesi, özellikle Fransız Medeni Kanunu’nun 606. maddesindeki büyük onarımların ve bunlara ilişkin uzmanlık ücretlerinin kiracıya yüklenmesini yasaklar. Bu hukuki kategori özellikle yapısal unsurları kapsar; yalnızca yüksek maliyetli her türlü işi ifade etmez. Eskime nedeniyle veya mevzuata uygunluk sağlamak için yapılan işler de bu büyük onarımlar kapsamına girdiklerinde kiracıya yüklenemez.

Diğer işler için, kiraya verenin yükümlülükleri saklı kalmak üzere sözleşmesel bir paylaşım yapılabilir. İlk düzenleme ve donatım işlerini, olağan bakımı, standartlara uyum işlerini ve kira sonunda eski hâle getirmeyi birbirinden ayırın. İşleri kimin sipariş edeceğini, finanse edeceğini ve kabul edeceğini, ayrıca gecikmenin sonuçlarını belirtin.

Taşınmaz vergisi kira sözleşmesiyle kiracıya yüklenebilir; kiracıdan geri alınması otomatik değildir. Buna karşılık uygulanabilir rejimde, kiraya verenin kira yönetim ücretleri ile bir taşınmaz topluluğunda boş yerlere veya diğer kiracılara ait giderler kiracıya aktarılamaz.

Kiraya veren ayrıca kanunun öngördüğü geçmiş ve planlanan işlere ilişkin dökümleri iletir. Girişte ve kiralananın geri verilmesinde her iki tarafın katılımıyla bir durum tespiti düzenlenmelidir. Tarihli fotoğraflar ve ekipman kayıtları uyuşmazlıkları azaltır.

5. Kira hakkının devri veya bir ihlal durumunda neler öngörülmelidir?

Kira hakkının işletmeyle birlikte devri ile yalnızca kira hakkının devri birbirinden ayrılmalıdır. Bir sözleşme hükmü, kiracının kira hakkını işletmesini satın alan kişiye devretmesini yasaklayamaz. Bununla birlikte sözleşmesel şekil ve usul şartları bu işlemi düzenleyebilir ve bunlara uyulmalıdır. Kira hakkının tek başına devri daha fazla kısıtlanabilir.

Devreden kişi, halefinin yükümlülüklerini garanti ediyorsa bu taahhüdün kapsamını kontrol edin: kiraya veren, L. 145-16-2 maddesinde öngörülen teminata yalnızca devirden itibaren üç yıl boyunca başvurabilir.

Sona erdirme hükmü, belirli bir ihlal durumunda kiranın sona ermesini öngörür. Bu hüküm, ancak bir aylık süreyi belirten resmî ihtarın tebliğinden bir ay sonra ve ihtar sonuçsuz kalmışsa hüküm doğurur. Mahkemece askıya alma otomatik değildir. Mayıs 2026’dan bu yana, ödenmemiş tutarlara ilişkin yeni kuralların kapsamındaki taleplerde askıya alma için özellikle borcu ödeyebilecek durumda olunması ve ilk duruşmadan önce cari kiranın tamamının yeniden ödenmeye başlanmış olması gerekir.

Müzakereye nasıl hazırlanmalısınız?

1. Belgeleri toplayın: taslak, ekler, planlar, ortak mülkiyet rejimine ilişkin bina yönetmeliği, ortak giderler ve işlere ilişkin bilgiler.
2. Üç senaryonun maliyetini hesaplayın: yerleşme ve faaliyete başlama, olağan işletme dönemi ve mümkün olan ilk çıkış tarihinde erken ayrılma.
3. Taleplerinizi önceliklendirin: faaliyetin yürütülebilmesi için zorunlu koşullar, önemli mali riskler ve arzu edilen esneklik.
4. Varılan anlaşmaların tarihler, tutarlar ve sorumlulukların açık paylaşımıyla sözleşmeye işlenmesini sağlayın.

Sık sorulan sorular

Özel rejimden ayrılan kısa süreli kira, süresi kısaltılmış bir ticari kira mıdır?

Fransız hukukunda bail dérogatoire olarak adlandırılan bu kira, belirli koşullarla ticari kiralara ilişkin özel rejimin toplam en fazla üç yıl süreyle uygulanmamasına imkân veren ayrı bir rejime tabidir. Sürenin sonu ve kiralananda kalmaya devam edilmesi dikkatle takip edilmelidir: bunlar özel rejime tabi bir kira ilişkisinin oluşmasına yol açabilir.

İş yerinin bir bölümünü alt kiraya verebilir miyim?

Sözleşmede aksine hüküm veya kiraya verenin onayı yoksa alt kira kural olarak yasaktır. İzin verildiğinde malik, uygulanabilir kurallar uyarınca işleme katılmaya davet edilmelidir.

Yazının kapsamı

Bu yazı Fransız hukukuna ilişkin genel bilgiler sunar. Bir kira sözleşmesinin değerlendirilmesi özellikle sözleşmenin tarihine, yenilemelerine, kiralanan yere ve kararlaştırılan hükümlere bağlıdır. Örnek kurgusaldır ve büronun herhangi bir dosyasını anlatmaz.

Dosyanız hakkında daha ayrıntılı görüşmek için büroyla iletişime geçebilirsiniz.